Entenda como as recentes decisões do STJ impactam a divisão de imóveis e o cálculo do imposto sobre transmissão
A partilha de bens e o ITBI (Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis) voltaram ao centro das atenções após novas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que afetam diretamente quem tem casa própria ou planeja comprar um imóvel. Segundo o InfoMoney, os julgamentos recentes redefinem regras sobre a divisão de patrimônio em casamentos e uniões estáveis, além de corrigirem distorções no cálculo do ITBI, imposto cobrado pelas prefeituras na transferência de imóveis.
Partilha: imóvel entra na divisão mesmo se comprado por um só cônjuge
O STJ consolidou o entendimento de que, no regime de comunhão parcial de bens, todos os bens adquiridos de forma onerosa durante o casamento pertencem ao casal, mesmo que apenas um dos cônjuges tenha feito a compra. Isso significa que o imóvel comprado durante a união pode ser partilhado, ainda que registrado apenas no nome de um deles. Conforme explicou o InfoMoney, o tribunal reconhece que o esforço doméstico e o apoio familiar também configuram contribuição patrimonial — inclusive quando o outro cônjuge não participa diretamente da renda.
O entendimento também vale para imóveis adquiridos antes do casamento, mas quitados parcialmente após a formalização da união. Nesses casos, a parcela paga depois do matrimônio integra o patrimônio comum. As únicas exceções são bens recebidos por herança ou doação, que continuam pertencendo exclusivamente ao beneficiário.
ITBI: cálculo deve seguir o valor da escritura, não o valor venal
Outra decisão importante do STJ diz respeito ao ITBI, imposto municipal cobrado na compra de imóveis. Desde 2022, a Corte definiu que o cálculo do tributo deve considerar o valor declarado na escritura pública, e não o valor venal do IPTU — que geralmente é mais alto. De acordo com o InfoMoney, essa mudança pode reduzir o custo de aquisição e permitir até mesmo restituição de valores pagos a mais.
Por exemplo: se um imóvel foi comprado por R$ 500 mil, mas o valor venal do IPTU é de R$ 700 mil, o ITBI deve ser calculado sobre R$ 500 mil. Caso a prefeitura tenha cobrado com base no valor maior, o comprador pode solicitar devolução da diferença — desde que dentro do prazo de cinco anos após o pagamento do imposto.
União estável segue as mesmas regras da comunhão parcial
A decisão do STJ também reforçou que a união estável segue as mesmas regras da comunhão parcial de bens, salvo se houver pacto formal em cartório definindo regime diferente. Isso significa que imóveis adquiridos durante o relacionamento podem ser divididos em eventual dissolução da união, ainda que apenas um dos parceiros tenha assinado o contrato de compra. O InfoMoney lembra que, para evitar litígios, o ideal é formalizar a união e o regime de bens — o que protege juridicamente ambos os lados.
Como agir para evitar prejuízos
Especialistas recomendam que compradores e casais adotem algumas medidas preventivas:
- Formalizar o regime de bens antes do casamento ou união estável;
- Guardar comprovantes de pagamento de parcelas de imóveis adquiridos antes da união;
- Verificar a base de cálculo do ITBI antes de pagar o imposto;
- Solicitar restituição se o tributo tiver sido cobrado sobre o valor venal e não sobre o valor da escritura.
Essas práticas ajudam a evitar conflitos judiciais e perdas financeiras em caso de separação ou venda do bem.
Decisões que reforçam segurança jurídica
As decisões recentes fortalecem a segurança jurídica no mercado imobiliário ao criar padrões claros para partilha e tributação. No caso do ITBI, a mudança evita cobranças abusivas por parte dos municípios e estimula a formalização de negócios com valores reais de mercado, destaca o InfoMoney. Já na partilha, a jurisprudência do STJ garante maior equilíbrio entre os cônjuges — reconhecendo que o patrimônio do casal vai além da renda direta.
