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Quando se fala em mercado imobiliário, um dos fatores mais importantes é a taxa de hipoteca de 30 anos — o juro cobrado em financiamentos imobiliários de longo prazo nos Estados Unidos. Não é raro ver publicações nas redes sociais comentando sobre a variação dessa taxa em um único dia, mas o ideal é analisá-la ao longo de períodos maiores. Historicamente, essa taxa mantém uma diferença relativamente estável em relação aos títulos do Tesouro americano de 10 anos. Outro dado relevante é a taxa básica de juros definida pelo Federal Reserve, que sobe ou desce em degraus conforme o banco central tenta equilibrar inflação e emprego.
Taxas de hipoteca, inflação, juros básicos e títulos de 10 anos
Mas o ponto crucial é a inflação. Foi uma disparada dos preços que fez as taxas de hipoteca subirem com força — e isso afetou diretamente o mercado de imóveis usados. A origem desse salto inflacionário está no volume enorme de dinheiro colocado em circulação durante os anos da pandemia.
A verdadeira pergunta sobre as taxas de hipoteca de 30 anos não é o que vai acontecer amanhã ou no ano que vem. O que realmente move todos esses indicadores é quanto o governo dos Estados Unidos gasta além do que arrecada em impostos. E esse cenário não é animador. O endividamento público cresce a cada crise — na pandemia, por exemplo, os gastos chegaram a ser 47% maiores que as receitas.
Desde os anos 1970, os EUA vêm deixando de lado a disciplina fiscal. Uma das poucas exceções ocorreu no fim do governo Clinton, quando a arrecadação aumentou com a bolha da internet. Alguns argumentam que o país pode se dar a esse luxo porque emite a principal moeda do mundo. No entanto, nenhum governo na história conseguiu gastar e imprimir dinheiro indefinidamente sem consequências. A questão não é se isso trará problemas, mas quando. Quando os juros dos títulos públicos começarem a subir em resposta à perda de confiança, o mercado imobiliário sentirá o impacto — e é provável que isso leve a uma nova recessão, como já ocorreu em outras crises nos Estados Unidos.
Endividamento dos EUA como percentual dos gastos públicos
Para o investidor, o caminho mais prudente é buscar empresas que conseguiram atravessar diferentes crises e continuar operando. Mesmo que os lucros caiam durante períodos de recessão, o importante é que elas permaneçam sólidas e prontas para crescer quando o cenário melhorar. Essa é a essência do trabalho de quem analisa empresas com seriedade: não é divertido nem fácil, mas é indispensável.
