Uma das principais variáveis para o mercado imobiliário é a taxa de hipoteca de 30 anos. Não é incomum ver postagens nas redes sociais sobre o movimento de tal taxa em um único dia. No entanto, taxas como esta precisam ser vistas em um prazo muito mais longo. Abaixo está um gráfico mostrando séries importantes ao longo de três décadas. Em verde está a taxa de hipoteca de 30 anos. Note como ela mantém um spread específico em relação à nota do Tesouro de 10 anos (em magenta). Também interessante é a linha azul—a Taxa de Fundos Federais—que mostra um padrão mais escalonado à medida que o Federal Reserve a utiliza para atingir seu duplo mandato de controle da inflação e emprego.

Taxas de hipoteca, inflação, FFR e notas de 10 anos

Mas a linha mais crítica é a amarela: inflação. Um pico na inflação impulsionou o salto na taxa de hipoteca de 30 anos, o que teve um impacto profundo no mercado de vendas de imóveis existentes, como discuti em um post anterior (aqui). Mas o que causou tal pico repentino na inflação? A feroz impressão de dinheiro durante os anos da pandemia.

A pergunta que se precisa responder em relação à taxa de hipoteca de 30 anos não é o que ela fará hoje, ou mesmo no próximo ano. O motor de todas as linhas que você vê no primeiro gráfico é o quanto o governo dos EUA continua gastando acima de suas receitas tributárias. E a tendência não é encorajadora. O segundo gráfico mostra (em laranja) quanto o governo dos EUA tomou emprestado para cobrir suas despesas, que incluem todas as transferências—pense em Social Security, Medicare e Medicaid. Note como os gastos aumentam a cada crise, com uma proporção massiva de 47% (significando que o governo gastou 47% acima de sua receita) durante a fase aguda da pandemia de COVID-19.

O que é particularmente preocupante é que, além dos últimos anos da administração Clinton, quando as receitas aumentaram substancialmente devido à bolha da internet, os EUA ignoraram amplamente a disciplina fiscal desde os anos 1970. Alguém poderia argumentar: “Bem, os EUA podem fazer isso porque sua moeda é a reserva global.” No entanto, nenhum governo na história conseguiu abusar do sistema monetário indefinidamente. A questão não é “se”, mas “quando” veremos estresse nos rendimentos dos títulos governamentais. Quando isso acontecer, o mercado imobiliário sofrerá significativamente, e provavelmente embarcaremos em outra recessão liderada pelo mercado imobiliário—que, como mostrei, tem sido parte de muitas crises econômicas dos EUA (veja aqui).

Empréstimos dos EUA como porcentagem dos gastos

Então, o que um investidor deve fazer? Focar em empresas que, ao longo de décadas, navegaram por crises e emergiram totalmente operacionais do outro lado. Não necessariamente ilesas—é comum que os lucros de uma empresa sofram durante uma recessão—mas saudáveis o suficiente para continuar os negócios normalmente após a tempestade passar. É nisso que trabalho todos os dias (pelos últimos 25 anos), passando inúmeras horas realizando análises específicas de empresas. Não é divertido ou fácil, mas é necessário.