Depois de um longo período de aperto monetário, os fundos imobiliários chegaram a 2026 carregando cicatrizes — mas também oportunidades claras. Com o IFIX ainda negociando abaixo do valor patrimonial e a expectativa de queda dos juros ganhando força, casas de análise passaram a mapear quais FIIs têm maior potencial para destravar valor neste novo ciclo.

O consenso entre analistas é direto: os preços estão baratos, a renda segue atrativa e alguns fundos podem surpreender tanto com ganho de capital quanto com dividendos robustos ao longo do ano.

Um levantamento recente mostra que os FIIs recomendados para 2026 negociam, em média, a 0,89 vez o valor patrimonial, com dividend yield projetado de 11,8% em 12 meses. Para muitos investidores, esse é exatamente o tipo de assimetria que costuma anteceder movimentos fortes.

Por que 2026 pode ser o ano da virada dos FIIs?

A combinação de juros no radar, inflação mais controlada e um mercado que já precificou boa parte do cenário negativo cria um ambiente favorável para os fundos imobiliários. Diferente de outros ativos que já renovaram máximas, muitos FIIs ainda operam com deságios relevantes, abrindo espaço para recuperação.

Além disso, gestores vêm aproveitando o momento para reciclar portfólios, vender ativos maduros, reduzir alavancagem e reforçar caixa. Esse movimento tende a aparecer nos resultados ao longo de 2026.

Multiestratégia ganha força entre os favoritos

Entre os destaques apontados pelas casas de análise estão os fundos multiestratégia, que oferecem maior flexibilidade para navegar diferentes cenários.

O MCRE11 (Mauá Capital Real Estate) aparece como um dos queridinhos, negociando com desconto e com potenciais eventos de ganho de capital, especialmente ligados à venda de ativos logísticos.

Outro nome recorrente é o BTHF11 (BTG Pactual Hedge Fund). Com portfólio diversificado entre FIIs, CRIs e ativos físicos, o fundo é visto como bem-posicionado para capturar a valorização das cotas e turbinar a distribuição de rendimentos ao longo do ano.

Fundos de fundos voltam ao radar

Nos fundos de fundos, o JSAF11 (JS Ativos Financeiros) chama atenção pelo desconto elevado e pela forte exposição a FIIs de tijolo. Com a recuperação gradual do mercado, analistas veem espaço para fechamento de desconto e melhora consistente no valor patrimonial.

Tijolo retorna com força às recomendações

Com a perspectiva de juros mais baixos, os FIIs de tijolo voltam a ocupar espaço relevante nas carteiras recomendadas.

No segmento de shoppings, o XPML11 (XP Malls) é citado pela qualidade do portfólio e pelo equilíbrio da alavancagem, fatores importantes para atravessar ciclos com mais estabilidade.

Já nos escritórios, o TEPP11 (Tellus Properties) ganha destaque após movimentos de reciclagem de ativos que tendem a elevar rendimentos e destravar valor.

Na logística, o cenário segue favorável. O HGLG11 (Patria Log) aparece entre as apostas por seu potencial de venda de ativos e aumento de rendimentos. O VILG11 (Vinci Logística) também chama atenção após elevar a taxa de ocupação para 98% e anunciar vendas com expectativa de ganho de capital relevante, reforçando o caixa do fundo.

Recebíveis entram em 2026 com foco em IPCA

Os fundos de recebíveis também aparecem bem posicionados, especialmente aqueles com maior exposição ao IPCA.

O PCIP11 (Pátria Crédito Imobiliário) negocia com desconto expressivo e é apontado como um dos nomes mais interessantes do segmento. Na mesma linha, o MCCI11 (Mauá Capital Recebíveis Imobiliários) se destaca pela carteira pulverizada, garantias robustas e exposição a setores considerados mais resilientes, como logística e escritórios.

Fundos de desenvolvimento exigem cautela, mas podem surpreender

No segmento de desenvolvimento, a palavra-chave segue sendo seletividade. Ainda assim, o TGAR11 (TG Ativo Real) aparece entre as recomendações por reunir desconto elevado e caixa suficiente para concluir projetos, o que pode destravar valor ao longo do ciclo.

Qual a melhor estratégia para investir em FIIs em 2026?

Com um ano potencialmente mais volátil, a recomendação dominante é diversificação. Combinar fundos de tijolo, papel, FOFs e outros segmentos pode ajudar o investidor a equilibrar renda e ganho de capital.

Os FOFs, inclusive, aparecem como uma das maiores oportunidades, negociando com dupla camada de desconto: cotas baratas e portfólios que tendem a se valorizar com a melhora do mercado.

Se você quer acompanhar de perto os movimentos do mercado imobiliário e entender como posicionar sua carteira, vale seguir as análises e continuar navegando pelo Brasilvest.

Perguntas Frequentes (FAQs)

FIIs ainda estão baratos em 2026?

Sim. Muitos fundos seguem negociando abaixo do valor patrimonial, criando oportunidades para quem pensa no médio e longo prazo.

Quais segmentos de FIIs mais se destacam para 2026?

Multiestratégia, fundos de tijolo e FOFs aparecem entre os favoritos dos analistas.

A queda dos juros beneficia todos os FIIs?

Em geral, sim, mas o impacto tende a ser maior em fundos de tijolo e aqueles com desconto elevado.

Fundos de recebíveis ainda valem a pena?

Sim, especialmente os atrelados ao IPCA e com boa qualidade de crédito.

É um bom momento para investir em FIIs?

Para muitos analistas, o cenário atual oferece uma das melhores relações entre risco e retorno dos últimos anos.