Uma das variáveis-chave para o mercado imobiliário é a taxa de hipoteca de 30 anos. Não é incomum ver publicações nas redes sociais sobre o movimento de tal taxa em um único dia. No entanto, taxas como esta precisam ser vistas em um período muito mais longo. Abaixo está um gráfico mostrando séries importantes ao longo de três décadas. Em verde está a taxa de hipoteca de 30 anos. Note como ela mantém um spread específico em relação à nota do Tesouro de 10 anos (em magenta). Também interessante é a linha azul—a Taxa de Fundos Federais (Fed Funds Rate)—que mostra um padrão mais escalonado à medida que o Federal Reserve a utiliza para alcançar seu mandato duplo de controle da inflação e emprego.
Taxas de hipoteca, inflação, FFR e notas de 10 anos
Mas a linha mais crítica é a amarela: inflação. Um pico na inflação impulsionou o salto na taxa de hipoteca de 30 anos, o que teve um impacto profundo no mercado de vendas de casas existentes, como discuti em uma postagem anterior (aqui). Mas o que causou um pico tão repentino na inflação? A impressão feroz de dinheiro durante os anos da pandemia.
A questão que é preciso responder em relação à taxa de hipoteca de 30 anos não é o que ela fará hoje, ou mesmo no próximo ano. O motor de todas as linhas que você vê no primeiro gráfico é quanto o governo dos EUA continua gastando acima de suas receitas fiscais. E a tendência não é encorajadora. O segundo gráfico mostra (em laranja) quanto o governo dos EUA tomou emprestado para cobrir suas despesas, que incluem todas as transferências—pense em Social Security, Medicare e Medicaid. Note como os gastos aumentam a cada crise, com uma proporção massiva de 47% (significando que o governo gastou 47% acima de sua renda) durante a fase aguda da pandemia de COVID-19.
O que é particularmente preocupante é que, além dos últimos anos do governo Clinton, quando as receitas aumentaram substancialmente devido à bolha da internet, os EUA ignoraram amplamente a disciplina fiscal desde a década de 1970. Alguém poderia argumentar: “Bem, os EUA podem fazer isso porque sua moeda é a reserva global.” No entanto, nenhum governo na história conseguiu abusar do sistema monetário indefinidamente. A questão não é “se”, mas “quando” veremos estresse nos rendimentos dos títulos do governo. Quando isso acontecer, o mercado imobiliário sofrerá significativamente, e provavelmente embarcaremos em outra recessão liderada pelo mercado imobiliário—que, como mostrei, tem feito parte de muitas crises econômicas dos EUA (veja aqui).
Empréstimos dos EUA como porcentagem das despesas
Então, o que um investidor deve fazer? Focar em empresas que, ao longo de décadas, navegaram por crises e emergiram totalmente operacionais do outro lado. Não necessariamente ilesas—é comum que os lucros de uma empresa sofram durante uma recessão—mas saudáveis o suficiente para continuar os negócios normalmente depois que a tempestade passa. É nisso que trabalho todos os dias (nos últimos 20 anos), passando inúmeras horas realizando análises específicas de empresas. Não é divertido nem fácil, mas é necessário.
