Você vai entender por que os fundos imobiliários seguem fortes mesmo com a Selic em dois dígitos. O texto explica como gestores têm usado emissão de cotas para comprar imóveis e crescer. Especialistas comentam oportunidades e riscos para o seu patrimônio — como diluição, concentração de cotistas e cláusulas de lockup — e como a autorização recente da CVM para recompra de cotas pode favorecer cotistas. Traz orientações práticas para avaliar ofertas e evitar armadilhas.

FIIs resistem com Selic em 15% e crescem via emissões pagas em cotas

Os fundos imobiliários (FIIs) mantêm valorização mesmo com a Selic em 15% ao ano. No acumulado dos últimos seis meses, o IFIX subiu 5,27%. Dados da Anbima mostram que, entre dezembro de 2024 e setembro de 2025, o volume financeiro dos FIIs cresceu 5,9% e o patrimônio líquido atingiu R$ 370 bilhões. Esses números explicam por que o setor segue ativo — veja também a análise sobre o desempenho do índice e o recorde de captações no mercado: IFIX sobe em 2025 e captações de FIIs batem recorde.

Estratégia: compras pagas com cotas para investidores institucionais

Nos últimos meses, muitos FIIs têm comprado imóveis pagando com nova emissão de cotas destinada a investidores institucionais. Para orientações regulatórias, consulte Normas e informações sobre fundos imobiliários. Nessa operação, o vendedor transfere o imóvel e recebe cotas do fundo, permitindo aquisições a preços mais atraentes em um momento de queda nos valores imobiliários.

Gestores maiores, como TRX Real Estate (TRXF11) e GGR Covepi Renda (GGRC11), ampliaram portfólios com essa estrutura. Analistas dizem que não é apenas uma janela de emissões, mas uma dinâmica contra‑cíclica que facilita compras agora e pode gerar ganho quando os juros caírem. Esse movimento também ocorre num cenário em que mudanças no crédito imobiliário podem alterar a demanda por ativos — leia sobre as novas regras de crédito que ampliam acesso e impõem teto de juros: novo crédito imobiliario 2025.

Quem vê oportunidade e quem pede cautela

Especialistas divergem. Alguns afirmam que a expectativa de cortes de juros no início do próximo ano (veja Histórico e definição da taxa Selic) aumenta a previsibilidade de valorização das cotas, tornando vendedores mais dispostos a aceitar pagamento em cotas. Outros alertam que, sem queda mais acentuada da taxa, o mercado não terá as condições ideais para uma explosão de emissões como a vista entre 2016 e 2019.

Setores como galpões logísticos e renda urbana têm maior liquidez para esse tipo de operação. Fundos de papel bem geridos também têm apresentado emissões próximas ao valor patrimonial, permitindo participação do investidor comum sem perda de patrimônio. Para comparar recomendações e montar exposição, considere carteiras sugeridas por bancos e analistas: carteira de FIIs recomendada pelo Itaú BBA.

Riscos que você precisa avaliar antes de aceitar ou manter posição

Ao avaliar ofertas de cotas para pagamento de ativos, confira pontos essenciais:

• Verifique se há lockup ou limites de venda para o investidor que recebeu as cotas. Consulte Informações sobre IFIX e FIIs.
• Analise se um único comprador ficará com participação grande demais. Concentração pode gerar volatilidade e permitir convocações de assembleia.
• Confira se o imóvel está alinhado à estratégia do FII, com boa localização e baixa vacância.
• Investigue potenciais conflitos de interesse e se a operação não visa apenas inflar taxas de gestão — a transformação digital e o uso de contratos eletrônicos têm mudado a forma de formalizar operações: contratos digitais e blockchain no mercado imobiliário.
• Avalie a diluição: há risco político (perda de poder de decisão) e econômico (queda do valor patrimonial). Emissão abaixo do valor patrimonial transfere riqueza de cotistas antigos para novos.

Analistas ouvidos indicam que emissões abaixo do valor patrimonial são incomuns, mas a operação só é neutra para você se respeitar o VPA. Para quem está começando ou quer entender riscos de renda variável, há guias práticos sobre como montar exposição e avaliar ofertas: como começar a investir em renda variável e entender os riscos. Também é importante monitorar o mercado frequentemente — veja dicas simples para acompanhar notícias e preços: 5 formas simples de acompanhar o mercado financeiro.

Impacto estrutural e perspectivas do setor

Especialistas afirmam que essas operações mostram amadurecimento do mercado. Fundos maiores tendem a ganhar escala e resiliência. Com o tempo, o setor deve passar por seleção natural: alguns FIIs se consolidarão como referências, outros perderão espaço.

A expectativa é que a prática de pagar ativos com cotas siga presente nos próximos dois anos, devido aos juros altos e ao interesse institucional. Para o investidor, isso pode significar mais oportunidades de compra hoje e ganhos futuros se a Selic cair. Novas tecnologias também podem transformar como ativos são negociados e geridos; a tokenização é um tema crescente que pode ter impacto no futuro dos FIIs: tokenização de ativos no mercado financeiro.

Conclusão

Os FIIs mostram resiliência mesmo com a Selic em patamar elevado. O crescimento do patrimônio e do IFIX tem sido impulsionado por operações de emissão de cotas para pagamento de ativos — uma estratégia contracíclica que pode gerar oportunidade quando os juros caírem.

Mas nem tudo é mar de rosas. Antes de aceitar ou manter posição, cheque diluição, lockup, concentração de cotistas e possíveis conflitos de interesse. Leia o prospecto, confirme se a emissão respeita o VPA e avalie se o imóvel está alinhado à estratégia do fundo. Prefira transparência, preços próximos ao valor patrimonial e gestores com histórico claro. Diversifique e acompanhe a governança. Para comparar opções e recomendações de mercado, acompanhe carteiras e relatórios que ajudam a filtrar fundos com fundamentos mais sólidos: carteira recomendada por analistas.

Perguntas frequentes

O que é a emissão de cotas para pagamento de ativos?

É quando o FII compra um imóvel e paga com novas cotas do fundo, em vez de pagar em dinheiro.

Isso pode diluir meu patrimônio?

Sim. Se a emissão for abaixo do valor patrimonial, seu valor por cota pode cair. Emissões ao preço justo não diluem.

Quais riscos devo checar antes de entrar na oferta?

Veja preço da emissão, lockup, concentração do comprador, conflito de interesses e qualidade do imóvel.

Como identificar uma emissão vantajosa para o cotista?

Quando segue o valor patrimonial, compra ativos alinhados à estratégia e tem regras de lockup para grandes investidores.

O que posso fazer para proteger meu dinheiro agora?

Leia o prospecto, diversifique entre FIIs, acompanhe a gestão e prefira operações transparentes e preços próximos ao VPA. Para aprendizado contínuo sobre investimentos e proteção de patrimônio, considere guias básicos e práticas de acompanhamento de mercado.